Nei primi nove mesi del 2019 il mercato immobiliare residenziale napoletano (nuovo e usato), con 5.487 compravendite (Fonte OMI – Agenzia Entrate) ha registrato una leggera flessione del -1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, un dato in controtendenza rispetto alla media delle otto città metropolitane (+5,1%). Nonostante il leggero calo, arrivano segnali positivi dal mercato del nuovo: secondo le stime di Abitare Co, a Napoli le vendite di nuove abitazioni nel 2019 sono aumentate del +4,8% rispetto al 2018 e i prezzi medi hanno registrato un leggero incremento del +0,5% (€ 3.950 al mq.). Inoltre, i tempi di vendita sono pari a 5,5 mesi e l’offerta è cresciuta del +1,1%. Le nuove abitazioni rappresentano, però, solo il 5,5% dell’offerta totale presente sul mercato residenziale in città e i prezzi medi di vendita sono superiori del +35% rispetto a quelli delle abitazioni “usate”.
Sono questi alcuni risultati emersi dall’analisi del Centro Studi di Abitare Co. – società di intermediazione immobiliare focalizzata sulle nuove residenze – che ha analizzato l’andamento del mercato immobiliare delle nuove abitazioni nel 2019 nelle otto principali città metropolitane italiane (Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Firenze, Bologna e Palermo).
Dove si concentra l’offerta di abitazioni nuove a Napoli? Il 21% nelle aree centrali più pregiate comprese fra il Centro e la zona di Posillipo, il 32% nei quartieri semicentrali, il 27% nelle aree periferiche e il restante 20% si distribuisce invece nelle aree dell’hinterland napoletano.
Analizzando le singole città metropolitane, secondo l’analisi di Abitare Co., nel 2019 le vendite di nuove abitazioni crescono in tutte le città (+9,8% sul 2018). Ai primi posti troviamo Milano (+12,4%) e Roma (+9,7%), seguite da Bologna (+5,4%), Napoli (+4,8%), Genova (+4,8%), Firenze (+4,5%), Torino (+3,5%) e Palermo (+1,8%).
Anche i prezzi di vendita crescono in tutte le città, ma a ritmi differenti: le più dinamiche sono Milano (+6,6%) e Bologna (+3,5%), mentre Genova, Napoli e Roma risultano le meno vivaci con variazioni annue minori dell’1%.
Ma quanto costa oggi acquistare un’abitazione nuova? A Napoli servono in media €3.950 a mq (+0,5% sul 2018), ma con valori che variano sensibilmente: €3.000 a mq per le zone periferiche, €4.500 per le aree semicentrali e €6.000 a mq per le vie centrali, sino ad arrivare a €8.000 per le abitazioni di pregio. Nelle altre città a Milano il prezzo medio è €5.600 a mq (+6,6%), a Roma €5.160 (+0,9%) a Firenze €4.950 (+2,1%), a Torino €4.600 (+1,4%), a Genova €4.480 (+0,6%), a Bologna €4.000 (+3,5%) e a Palermo €3.030 (+2,1%). Questi sono i valori medi, ma in ogni capoluogo i prezzi possono variare molto a seconda della tipologia di intervento edilizio e di localizzazione.
Le nuove abitazioni rappresentano solo il 9,8% dell’offerta totale del mercato residenziale, con Milano (17,3%) e Roma (16,8%) che hanno il peso maggiore. Seguono Torino (11,7%), Bologna (10,2%), Palermo (6,8%), Firenze (6,5%), Napoli (5,5%) e Genova (3,6%).
Le tempistiche per vendere una casa nuova sono più basse rispetto al mercato dell’usato. A Napoli occorrono 5,5 mesi, un tempo in linea rispetto alla media nazionale (5,4 mesi), ma superiore a Milano dove ne bastano 2,5. Dal lato opposto si trova Genova, dove occorrono circa 7,5 mesi.
Per quanto riguarda le caratteristiche delle abitazioni, si conferma la tendenza a offrire un prodotto sempre più attento alle tematiche legate alla sostenibilità ambientale, al risparmio energetico e alla tecnologia digitale. Oggi realizzare degli “smart building” è più semplice e meno costoso rispetto alla vecchia domotica e la domanda dimostra di apprezzare molto tutti i nuovi servizi legati sia all’edificio che alla persona. Si fa più attenzione alle soluzioni abitative su misura, personalizzabili, con spazi interni all’edificio utili e sfruttabili da tutti i condomini come la storage room, la SPA e l’area fitness, l’area giochi per i bambini e le sale prenotabili per riunioni di lavoro, attrezzate per lavorarci come in ufficio.
Quali sono le prospettive per i prossimi mesi? “Le previsioni rimangono positive per il mercato in generale e anche per il comparto delle nuove residenze. La domanda di chi vuole oggi comprare continua ad essere sostenuta dai bassi tassi applicati sui muti – sottolinea Alessandro Ghisolfi, Responsabile del Centro Studi di Abitare Co.”
| Città | Var. % Compravendite Abitazioni Nuove (stima) 2019/2018 | Offerta Nuove Case sul Totale (%) – 2019 | Var. % 2H 2019/2H 2018 Offerta Nuove Case | Prezzo Medio di vendita Nuove Case (€ a mq.) – dicembre 2019 | Var. % Prezzi 2019/2018 | Tempi di vendita (mesi) |
| MILANO | 12,4% | 17,3% | 1,3% | 5.600 | 6,6% | 2,5 |
| ROMA | 9,7% | 16,8% | 0,8% | 5.160 | 0,9% | 5,2 |
| BOLOGNA | 5,4% | 10,2% | 0,4% | 4.000 | 3,5% | 4,1 |
| NAPOLI | 4,8% | 5,5% | 1,1% | 3.950 | 0,5% | 5,5 |
| GENOVA | 4,8% | 3,6% | 0,6% | 4.480 | 0,6% | 7,5 |
| FIRENZE | 4,5% | 6,5% | 0,2% | 4.950 | 2,1% | 5,7 |
| TORINO | 3,5% | 11,7% | 0,2% | 4.600 | 1,4% | 6,5 |
| PALERMO | 1,8% | 6,8% | 1,3% | 3.030 | 2,1% | 6,2 |
| MEDIA CITTÀ METROPOLITANE | 5,9% | 9,8% | 0,7% | 4.470 | 2,2% | 5,4 |
| Fonte: Centro Studi Abitare Co. | ||||||
